La Comunidad platea si debe aquietarse a la voluntad de un propietario de dos locales de agruparlos y covertirlos en uno solo, esto es, en una sola finca. El propietario defiende que los estatutos permiten la división y agrupación de fincas sin necesidad de contar con el consentimiento de la Comunidad, considerando que la ley dispone la validez de tales disposiciones estatutarias. El propietario ha iniciado las obras.
Sobre la agrupación / división
2. Son válidas las siguientes cláusulas estatutarias, entre otras: a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
Primero habrá que definir qué son “las operaciones de agrupación…”, si este concepto incluye la realización material o bien se refieren a actos u operaciones meramente jurídicas.
Sin embargo esto, tal autorización general no resuelve el problema: Para una operación de división, segregación o agrupación, se habrán de realizar OBRAS, y aquella genérica autorización puede verse comprometida por el específico régimen de autorizaciones necesarias para la realización de las mismas. Esto es, la autorización general para la división o segregación o agrupación de elementos privativos está condicionada a la naturaleza, entidad y efectos de las obras que en su caso se vayan a realizar para materializar aquellas operaciones.
Con todo, la autorización estatutaria de que un propietario pueda realizar un objetivo o alcanzar un fin (dividir, segregar o agrupar su/s elementos privativos de su propiedad) no significa ni supone una autorización para realizar los medios (las obras) que pueda tener previstas para alcanzar dicho fin.
Así, después de la necesaria comunicación de las obras a realizar, la Comunidad habrá de tomar conocimiento de las obras previstas, y pasamos pues, de la regulación de la autorización para las operaciones de división, al particular régimen de autorización para las obras que puede realizar un comunero en su/s elemento/s privativos.
De este modo, sin perjuicio de la genérica autorización estatutaria, vemos que el artículo 553-36.2 CCCat establece que el propietario puede hacer obras de reforma (que en nuestro caso serían las que materializarían la división o agrupación) “siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto”.
Sin perjuicio pues de la genérica o apriorística autorización estatutaria, si las obras suponen un perjuicio para un propietario o para la Comunidad (obviamente no circunstancial por su realización, sino permanente) el propietario no puede realizarlas, ergo, no podrá por medio de tal tipo de obras perjudiciales, alcanzar el fin pretendido de dividir o agrupar su elemento privativo. En modo más claro, si las obras previstas disminuyen la solidez del edificio (¡) o disminuyen o perjudican la accesibilidad del inmueble, tampoco podrá el propietario realizarlas, sin perjuicio de que hubieran de servir al fin autorizado estatutariamente, de dividir o agrupar su/s elementos/s privativos.
Ha de ser obvio que unas obras cuyo resultado suponga un perjuicio (permanente) para los demás propietarios o para la Comunidad están vedadas por la Ley, por la propia naturaleza del instituto de la Propiedad horizontal. El propietario que adquirió un piso bajo un determinado régimen, no puede verse sometido ex novo a un perjuicio permanente por el hecho de que otro propietario, que también adquirió su entidad con unas características y régimen dados, quiera modificar éstos. También, más evidente, no se entiende que esta pretensión del propietario comprometa la solidez del edificio (¡) y que los demás comuneros y la comunidad en conjunto deban pasar por poner en riesgo la pérdida de la cosa en común porque los estatutos permitan la división de las entidades privativas. Esto no quita la regulación legal en cuanto a las obras permitidas o sometidas a autorización o prohibición
La división, pues, estaría autorizada ab initio, en los estatutos, pero, en su caso, el modo de materializarla o de llevarla a efecto materialmente, quedaría sometido a las prescripciones legales de aplicación. Así:
LOS ESTATUTOS AUTORIZAN LA DIVISIÓN, AGRUPACIÓN…
No es necesaria la autorización de la comunidad
Si las obras
- no perjudican a los demás propietarios, ni a la comunidad,
- no disminuyen la solidez o accesibilidad del inmueble
- no alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto,
- no suponen alteración de elementos comunes
- No suponen innovaciones físicas en el inmueble,
- No afectan a su estructura o su configuración exterior
Es necesario acuerdo de mayoría simple
Si las obras suponen la alteración de elementos comunes, (que no supongan innovaciones físicas en el inmueble, afecten a su estructura o a su configuración exterior)
Es necesario acuerdo de 4/5 partes
Si las obras suponen innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior
Falta de previsión en los Estatutos
2. Son válidas las siguientes cláusulas estatutarias, entre otras: a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para: a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
Dado que la aprobación/modificación de estatutos requiere 4/5, a sensu contrario, esto es, a falta de previsión estatutaria, estaríamos en que la aprobación de una división, agrupación… requeriría el mismo quorum. Esto es, si la formulación de los estatutos o su modificación requiere 4/5 partes (fueron necesarias y serían necesarias 4/5 partes para instaurar una autorización genérica) a falta de previsión estatutaria, para cada particular caso y para cada vez que se solicite, se ha de requerir el mismo quorum.
Así, en general, a falta de previsión estatutaria, el propietario que quiera dividir agrupar su/s elementos/s privativos/s requerirá ab initio de la autorización de 4/5 partes de los propietarios.
Y como hemos visto antes, sin perjuicio de ese genérica autorización, cabrá descender a la materialización prevista de tales operaciones de división/agrupación, y en el mismo sentido que hemos visto, la autorización de las concretas obras para aquel fin deberá atender a su específico régimen legal:
LOS ESTATUTOS NO PREVÉN LA DIVISIÓN, AGRUPACIÓN…
Después de la autorización por 4/5 de la división/agrupación pretendida, no será necesaria un acuerdo sobre las obras para materializar tales fines cuando tales obras:
- no perjudican a los demás propietarios, ni a la comunidad,
- no disminuyan la solidez o accesibilidad del inmueble
- no alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto,
- no supongan alteración de elementos comunes
- No supongan innovaciones físicas en el inmueble,
- No afecten a su estructura o su configuración exterior
Es necesario acuerdo de mayoría simple
Si las obras suponen la alteración de elementos comunes, (que no supongan innovaciones físicas en el inmueble, afecten a su estructura o a su configuración exterior)
Es necesario acuerdo de 4/5 partes
Si las obras suponen innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior
Tampoco ni los pdemás propietarios ni la Comunidad están obligados a pasar por una puesta en riesgo de la solidez del edificio (que es propiamente el objeto de su Copmunidad) ni de su accesibilidad. Entiendo que unas obras que afecten a tod1o esto están vedadas absolutamente, por afectar propiamente a la esencia del instituto de la Comunidad, el principio de alterum non laedere, y ni siquiera puede contemplarse que puedan estar sometidas a un acuerdo de mayoría simple o reforzado (1/5 parte puede ser precisamente el propietario más perjudicado, o una quinta parte no tiene por´que pasar porque una mayoría ponga en riesgo la cosa objeto de copropiedad): Unicamente, frente a la unanimidad (que dada uno asuma propiamente tales perjuicios o riesgos) puede dar lugar a unas tales obras.
Además, división/agrupación «jurídica» (inscripción registral de cada uno de las unidades resultantes como fincas independientes, cada una susceptible de propiedad separada y su cuota individual respectiva).
Esto supone que deberá modificarse el Título, y donde antes se describía una finca con una cuota, deberá constar la desaparción de esta para pasar a dos fincas con dos cuotas, que deberán sumar la misma cuota que la finca originaria. De hecho, no se produce una modificación de las cuotas de los demás propietarios
Acuerdo unánime de la Junta de Propietarios según el Art. 553.26 CCCat
En el supuesto de que no se logre disponer del acuerdo unánime de la Junta, una fórmula alternativa seria vía Art. 553.26-2 CCCat., conseguir un acuerdo por mayoría cualificada (4/5) con el fin de modificar los Estatutos introduciendo la cláusula estatutaria que prevé el Art. 553.11 CCCat. Con ello y en la práctica, estaríamos permitiendo las operaciones de división de la vivienda y fijación de nuevas cuotas de participación en la comunidad sin tener que contar con el consentimiento unánime de la Junta, sino únicamente con la mayoría cualificada (4/5) de los propietarios.
Finalmente, recordar que el Art. 5553.36 CCCat. prevé que la Comunidad pueda exigir la reposición al estado original de los elementos comunes alterados sin su consentimiento, si bien se entiende que la Comunidad ha prestado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio, ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la Comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años desde la finalización de las obras.
Entiendo que esto no es correcto: la Unanimidad para supuesto de modificación de cuotas se refieren a cuando esta modificaciónn afecte a los demás propietarios, que entonces deberán consentir. Dado que la modificación no afecta a las ciuotas de losdemás, no habría tampoco modificación del título (la agregación constituye, junto con la agrupación, la segregación y la división, el elenco de las operaciones llamadas de modificación tabular o libraría de las fincas registrales, que no llevan en sí proceso alguno de inmatriculación , dando tan sólo lugar a una nueva configuración registral de las superficies ya inscritas.
Sin embargo lo anterior, que debe considerarse según las circustancias concurrentes, la doctrina general del Tribunal Supremo establece como doctrina:
Validez de divisiones o segregaciones autorizadas en los estatutos sin modificar las cuotas de participación
TERCERO_- Validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los Estatutos de la comunidad de propietarios sin alteración de las cuotas de participación.
A) La cuestión jurídica planteada se centra en determinar si la segregación de fincas. autorizada genéricamente en los Estatutos. comporta automáticamente una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio. por Io que. para su validez y posterior inscripción. requerirá de un posterior acuerdo adoptado unánimemente por la Junta de propietarios de conformidad con Io dispuesto en el artículo S de la LPH.
Es doctrina jurisprudencial de esta Sala contenida. entre otras. en SSTS de 26 de noviembre de 2007 [RC 1381/1990]. 1 de abril de 2009 [RC 2479/20051 y g de junio de 2010 [RC 2458/20101. la que determina. con carácter general. la imposibilidad de que el Título Constitutivo de la comunidad pueda contener normas que contraríen los preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Partiendo de Io anterior. y en Io que respecta a la validez o no de las segregaciones o divisiones de fincas. se precisará en primer lugar que estas se efectúen según Io indicado y previsto en los Estatutos y en segundo lugar que no se contraríen las normas de derecho imperativo que rigen la vida de la comunidad. De este modo serán validas las segregaciones efectuadas. sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en Junta de propietarios. cuando aquellas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio. para Io cual se deberá estar al supuesto concreto y a la valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si efectivamente se han alterado o no las referidas cuotas. En este sentido resulta destacable la STS de 23 de febrero de 2006 [RC n.’ 2868/1999 ] que declara que: acreditada en el proceso la no alteración o modificación de las cuotas de participación. la autorización de segregatión o división prevista en el Título Constitutivo o Estatutos de la comunidad de propietarios. valida tal actuación sin que se precise posteriormente de acuerdo posterior de la Junta de propietarios convocada a tal efecto».
B) Se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los Estatutos de la comunidad de propietarios. sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en Junta de propietarios. siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación.